Глобальные изменения на рынках недвижимости

Кризис вызванный пандемией оформил черты новой действительности на рынках недвижимости. В ушедшем году был отмечен лавинообразный рост цен на жильё, однако запуск программы льготного ипотечного кредитования не дал возможности спросу упасть ниже критического уровня. По данным петербургского Росреестра, количество сделок по ипотечным кредитам увеличилось на 16%.

Многие крупные игроки рынка жилья подтверждают эту информацию. Так «Главстрой Санкт-Петербург» сообщает что доля ипотечных сделок вырослана 13%, соответственно до 73% в 2020-м году (в 2019 году она составляла 73%). Компания ЛСР говорит о приросте количества ипотечных договоров на 16%, доля которых составила в ушедшем году 64% (в 2019-м, этот процент равнялся 48%). «Петербургская недвижимость» говорит о том что 72% всех договоров по покупке жилья в прошлом году пришлись на льготную ипотеку.

Санкт-Петербург стал лидером по количеству договоров о льготному ипотечному кредитованию среди других областей России. С момента запуска программы льготного ипотечного кредитования в северной столице было зафиксировано количество ипотечных договоров составляющее 13% от всех подобных договоров в РФ.

Также стоит отметить, факт сильного сокращения (на четверть) предложения на рынке петербургского первичного жилья. В конце ушедшего года общий объём продаваемой первички составлял 3,3 млн кв. м. и эта цифра меньше на 1,1 млн кв. м. чем в 2019-м году. Уменьшение этих показателей произошло по причине существенного снижения объёмов сдаваемого в эксплуатацию нового жилья. Таким образом, на рынке петербургской первичной недвижимости впервые за несколько лет возник дефицит.

Олег Пашин , гендиректор «Петербургской Недвижимости» в своём выступлении на «Циан. Конференции» отметил, что несмотря на существенного уменьшение объёмов предложения общий объём продаж жилья в новых кварталах не сократился. В результате кризиса курс рубля существенно снизился что повлекло за собою снижение покупательной способности, но ситуацию спас запуск государственной программы льготного ипотечного кредитования. К концу лета уровень спроса достиг максимума и остался на уровне предыдущего года.

Важен тот факт, что и в тот период когда на рынке недвижимости был сильный спад и тогда, когда снова начался период ажиотажного спроса на жильё, все крупные игроки продолжали свою работу. Таким образом кризис и его последствия не смогли нанести существенного урона отрасли. «ДОМ.РФ» опубликовал данные согласно которым в тройку лидеров по объёмам ввода в эксплуатацию нового жилья входят следующие компании: два первых места и с большим отрывом от соперников делят холдинг «Setl Group» и компания «ЛСР». На третьем месте находится «Эталон». А далее следуют, оставаясь примерно на одинаковом уровне «Аквилон», «Лидер Групп», «ЦДС» и «Главстрой».

Однако пока нет возможности дать ответ на вопрос о том, останется ли спрос на прежнем уровне в наступившем году. А от ответов на этот вопрос будет зависеть и то какая судьба ждёт девелоперские компании. Сильным фактором, влияющим на дальнейшее развитие ситуации является и сколько ресурсов будет ещё иметь программа льготного ипотечного кредитования а также фактор уровня платёжеспособности покупателей жилья. Ну и конечно же остаётся важным фактором динамика изменения цен на жильё, а ведь спрос на недвижимость остаётся пока на очень высоком уровне. Так, стоимость квадратного метра на рынке первичной недвижимости выросла в 2020-м году с 119 тыс. до 148 тыс. руб. Такие данные были обнародованы экспертами ГК «Бюллетень недвижимости».

Однако, аналитики не видят поводов для беспокойства. Вероятно, цены на первичное жильё будут расти и дальше в этом году, но уже не так лавинообразно, считает Павел Луценко, гендиректор «Мира квартир». Поскольку цены на новостройки были сильно завышены, многие люди стали рассматривать рынок вторички как достойную альтернативу. А факт того что программа льготного ипотечного кредитования была продлена и прогнозы на то, что ставки по ипотеке возможно будут и дальше снижаться несколько остудило ажиотажный спрос на рынке первичного жилья. Но рассчитывать на то, что жильё подешевеет точно не стоит.

Эксперты портала Living.ru полагают что ситуация развивалась именно так, как её описывали бы учебники по экономике. Девелоперские компании совсем не горели желанием работать с эскроу-счетами и по этой причине использовали запас предложения, накопленный в первых кварталах 2019 года и не сдавали в эксплуатацию новое жильё. Лавинообразный спрос на квартиры превратился для них в неоценимый подарок. Наиболее интересные лоты моментально выкупались а на те что остались нераскуплеными цены увеличивались по 3 раза за месяц. Этот процесс несколько приостановился в конце 2020 года, однако аналитики полагают, что общая тенденция подорожания жилья, как на первичном так и на вторичном рынке сохранится и в нынешнем году.

Если девелоперы станут реализовывать свои новые проекты более активно, уменьшая таким образом дисбаланс между спросом и предложением, то структура рынка недвижимости может несколько измениться. Есть все основания полагать, что это произойдёт именно так. За 2020 год застройщики основательно пополнили свои запасы земельных участков. Общий объём договоров купли земли под строительство втрое превысил показатели 2019 года, утверждают эксперты «Colliers International».

Елизавета Конвей, главы отдела жилой недвижимости «Colliers International» рассказала о том, что уже к последнему кварталу ушедшего года наблюдалось некоторое увеличение скорости выхода на рынок новых девелоперских проектов. Елизавета полагает, что этот тренд сохранится и в нынешнем году, таким образом 2021 год порадует нас многими новыми интересными проектами качественного жилья.