Стоимость квартир в новостройках Санкт-Петербурга

Многие уже знают, что с 1 июля 2019 года застройщики начнут переводить свои стройки на экскроу-счета. То есть застройщики теперь будут строить не на деньги дольщиков, а на банковские кредиты. И хотя значительную часть действующих строек все же разрешат завершить по старым правилам, с ними ситуация пока тоже далека от ясности. Какие именно проекты минуют эскроу-счета, до сих пор неизвестно.

В условиях неопределенности рынок новостроек продолжает существовать уже второй год. Если кто-то из экспертов недвижимости возьмет на себя смелость прогнозировать бедующее строительной отрасли, значит, он лукавит или просто не знает. Соответственно и покупателю в условиях подвешенного состояния рынка нужно быть особенно острожными.

На сегодняшний день, понятно лишь одно, перейти на проектное финансирование придется абсолютно всем застройщикам, но получить его смогут далеко не все. А значит, и для покупателя есть определенные риски в выборе «неправильного» застройщика.

Повышение цен, как и скидки на строящееся жилье, – это процесс постоянный. Но сильный ценовой рост – это большей частью маркетинговая история. К примеру, застройщик заявляет о повышении цены на 3-5%. И тут же с первого числа месяца объявляет для покупателей скидку на 2-3%. То есть ценовой рост происходит, но он ниже декларируемого. Впрочем, покупатель все равно платит чуть больше, чем если бы он приобретал квартиру в предыдущий период времени.

В 2019 году новые проекты уже не так массово выходили в продажу по демпинговым ценам, как это было в 2018-м. Тем не менее и в этом году было несколько стартапов по привлекательным стартовым ценам. По ним четко прослеживалось, что застройщик не хочет попадать под действие эскроу-счетов и стремится активизировать продажи. Как правило, застройщик работает с выгодой для себя в 5-7%. У кого-то маржа в 10% – и это уже примеры успеха. Расходы застройщиков увеличатся за счет того, что в цепочку покупатель – застройщик теперь встают банки, у них будет свой интерес. И за счет минимальной маржинальности застройщик не сможет компенсировать свои возросшие затраты. Поэтому и цены будут расти. По поводу развития рынка есть различные мнения, в том числе и самые пессимистичные – о резком сокращении числа проектов, уходе игроков с рынка. Не хочется нагнетать, но сейчас возможно все что угодно, так как рынок по-прежнему продолжает оставаться в интересном положении – состоянии полной неопределенности.

Риски.

Риэлторы всегда распределяли застройщиков на три группы:

        1)  Топовые застройщики, у которых в портфеле множество проектов;

        2) Средние застройщики, которые концентрируются на одном;

        3)   Не слишком известные компании с одним объектом в работе.

В любой застраиваемой локации представлены застройщики всех этих групп.

У топовых застройщиков проблемы могут возникнуть только в исключительном случае, и риски покупателя в пределах погрешности. То же самое относится и к большинству средних застройщиков –при условии отсутствия у них существенных задержек, судебных имущественных споров. Но при выборе застройщика среднего звена стоит обратить внимания на не мало важный критерий: хотя бы по одному объекту у него должно быть проектное финансирование. При наличии опыта партнерства с банком гораздо меньше риск, что у таких застройщиков возникнут проблемы при переходе на эскроу-счета.

К покупке жилья у малоизвестных компаний и раньше нужно было подходить с крайней осторожностью. А сейчас риски многократно возросли. Определить эту группу довольно просто-у таких застройщиков цены как минимум на 20 % ниже, чем у конкурентов той же локации.

На что обратить внимание при выборе локации по выгодной стоимости?

В первую очередь нужно ориентироваться на собственные потребности. Если вам нужна строящаяся квартира в локации с прекрасной транспортной доступностью, с построенными детскими садами и прочими объектами, за такое мы выложим максимальную цену. Если интересует инфраструктура с уже полностью сформированного квартала, тогда можно обратить внимание на рынок вторичного жилья.

Для инвесторов локация при покупке жилья должна быть недооцененной. Грубо говоря – приехать и ужаснуться: здесь жить нельзя. Главное – разглядеть перспективы дальнейшего развития этой территории и, соответственно, дальнейшего прироста цен. При этом нельзя ориентироваться лишь на красочные рендеры застройщиков, которые обещают инфраструктурный рай в окружении зелени уже через год. Нужно анализировать, что здесь и когда появится и чего будет не хватать. В противном случае за локацию можно сильно переплатить.