В каких районах столицы цены на квартиры завышены?
16 Мая 2021
По мнению аналитиков, цена до 30% московских квартир превышает рыночную стоимость на 10–15%. В течении прошлого года средняя стоимость жилья в столице выросла на 15–20%. По мнению экспертов, росту цен способствовали сразу несколько факторов, как то: нестабильность рубля, действие программы льготного ипотечного кредитования и снижение доходности банковских вкладов, благодаря чему стало выгоднее вкладывать средства в недвижимость, нежели открывать депозит.
Специалисты компании «Realiste» полагают, что важную роль в росте цен сыграли и застройщики, которые намеренно задерживают сдачу в эксплуатацию нового жилья. В компании провели исследование жилищного рынка Москвы с использованием нейронных сетей. Таким образом были определены те локации в Москве и её окрестностях, где стоимость квартир явно завышена.
Всего было проанализировано 89 районов столицы и Подмосковья. Разделение на локации производилось по принципу общности транспортной доступности и сходства жилья, таким образом Москва была поделена исследователями на районы сходные по условиям жизни в них.
С помощью программных средств были проанализированы многочисленные факторы, которые имеют влияние на формирование цены жилья, как то: общее состояние недвижимости, транспортная доступность, состояние жилой и инженерной инфраструктуры. При проведении исследования учитывались также и факторы снижающее рыночную стоимость жилья, например повышенный дорожный траффик. На основании всех этих факторов искусственный интеллект сравнил среднерыночные цены с теми ценами по которым продавалось жильё на рынке московского первичного и вторичного жилья.
Далее программа произвела оценку сходных по цене выставленных на продажу объектов недвижимости как до так и после резкого повышения цены на недвижимость. (в качестве рубежа изменения стоимости был выбран сентябрь прошлого года, начиная именно с того момента начался ажиотажный спрос на столичные квартиры). На основании всех этих данных алгоритмы AI смогли установить те районы Москвы в которых стоимость жилья была явно искусственно завышена путём намеренного ограничения уровня предложения.
Алгоритм работы программы был построен таким образом, что в случае если в определённом районе количество предложений жилья было меньше, нежели годом ранее, то AI рассчитывал истинную цену квадратного метра, получая её реальное значение из сопоставимых по условиям жизни предложениям квартир в других районах. По данным проведённого исследования выяснилось, что в тех районах, где предложение первичной недвижимости превалирует над другими типами предложения, цена на первичку бывает несколько завышена в сравнении с её реальным рыночным уровнем. Данная ситуация была отмечена в тех районах, где доля предложенияпервичной недвижимости достигала 40%.
Аналитики компании выяснили на основании исследования, что как минимум в 30% районов, принявших участие в анализе цены были на 10-15% выше среднерыночных. Эксперты полагают, что данный факт вызван тем, что застройщики в этих районах создают искусственный дефицит путём постепенного ввода в эксплуатацию жилья, которое на самом деле давно уже готово.
Как выяснилось, самый большой отрыв цен от среднерыночных наблюдается в окрестностях станции метрополитена «Тульская». Специалисты компании, проводившей исследование рассказали, что «квадрат» здесь стоит на 15% дороже чем должен был бы стоить, его цена составляет 379,5 тыс. руб. Далее в рейтинге следует Ломоносовский проспект, где цены превышают средний уровень на 15%. Квадратный метр жилья стоит здесь в среднем 511,3 тыс. руб. В районе Матвеевское превышение среднерыночной цены составляет 11% и за один квадратный метр необходимо будет заплатить 455,7 тыс. руб.
В тех же локациях, где уровень предложения нового жилья находится на высоком уровне, цена недвижимости по мнению AI соответствует среднерыночной. К таким районам в частности относится Новая Москва и другие районы столицы, которые ещё сравнительно недавно котировались не очень высоко ввиду плохой транспортной инфраструктуре. Некоторые из таких районов стали цениться выше благодаря тенденциям на работу сотрудников удалённо.
Аналитики Realiste подчеркнули, что стоимость недвижимости в столице сейчас растёт уже не так быстро как раньше, так весною жильё подорожало 1,3%.
Не нашли то что искали?
Пройдите тест из 6 вопросов и получите персональную подборку квартир, исходя из Ваших параметров, и скидку 50 000 рублей! В каталоге более 34000 вариантов
Подобрать квартиру