Итоги года: как изменился рынок коммерческой недвижимости в 2020 году?

Хотя застройщики и ощущают меньше негативных последствий от второго этапа пандемии, однако вынуждены больше задумываться о том как строить свой бизнес в будущем.

В ушедшем году девелоперы недополучили от 10 до 20% прибыли. А тот факт, что на рынках недвижимости грядут глобальные перемены заставляет их серьёзно пересмотреть свои стратегические планы.

Рынок недополучил квадратные метры

Согласно прогнозам на 2020 год, которые давала консалтинговая компания «IPG.Estate», в Петербурге планировалось сдать в эксплуатацию около 165 тыс. кв. м. новых офисов. На самом же деле было сдано только 55 тыс. кв. м. офисных пространств. Наталия Киреева, глава департамента исследований консалтинговой компании «JLL» рассказала что многие девелоперы в планах которых первоначально была сдача в эксплуатацию в 2020 году новые офисные площади перенесли даты их сдачи в эксплуатацию на следующий год, либо заморозили сроки окончания работы над своими проектами на неопределённый срок, до того момента когда найдётся арендатор, готовый занять весь офисный центр целиком.

За прошедший год количество свободных для аренды офисных площадей увеличилось на 4%. На сегодняшний день общий процент вакантных площадей составляет 9% и равняется 243 тыс. кв. м. Этот показатель не является критичным для рынка офисной недвижимости, поскольку освободились по большей части небольшие офисы. Иван Починщиков, занимающий пост управляющего «IPG.Estate» рассказал, что те блоки офисных пространств которые сейчас вакантны в бизнес-центрах высокого уровня очень быстро снова арендуются. Это происходит по той причине, что сейчас весьма высок уровень отложенного спроса, сформировавшегося за несколько последних лет. Многие крупные фирмы по прежнему заняты поиском офисных площадей, однако на фоне нестабильности нынешней ситуации сложно сказать в какой именно момент будут заключены договоры аренды.

Заместитель директора отдела офисной недвижимости компании «Colliers International» Виктория Горячева рассказала о том, что во многих случаях продолжаются процессы переговоры об изменении условий аренды офисной недвижимости, но арендаторы уже не обращают столь сильного внимания на коронавирусный кризис, а владельцы офисных площадей в бизнес-центрах стараются сохранить адекватные цены на аренду, чтобы сохранить собственную конкурентоспособность. Собственники корректируют условия сдачи площадей в аренду чтобы они максимально соответствовали своему классу и местоположению.

При этом в условиях нестабильности рынка офисной недвижимости всё большим спросом пользуются коворкинги. Спрос на них растёт как у крупных так и у небольших компаний. На сегодняшний день в Санкт-Петербурге насчитывается порядка 30 коворкингов, чья общая площадь составляет порядка 34 тыс. кв. м. В будущем году планируется открытие двух новых сетей коворкинга «PAGE» и «Практик». Кроме того в планы фирмы «RAUM», занимающейся складской недвижимостью планирует открытие сети «Buffer», чья суммарная площадь будет составлять около 1200 кв. м. Очень показательно в этом плане заключение договора аренды 3-х этажей офисов в «Avenue Page» для IT-отделений «Почты России» суммарной площадью 1300 кв. м.

Меньшие объёмы торговли

В ушедшем году предложение торговой недвижимости качественного уровня составило порядка 3,1 млн кв. м. Эти данные опубликовала компания «Colliers International». Таким образом предложение осталось на прежнем уровне. А по сведениям «Watcom», ограничения по противодействию пандемии вызвали сильное уменьшение траффика в Торговых центрах. Спад составил порядка 85%. Shopping Index смог восстановиться лишь 74,91% по сравнению с 2019-м годом, поскольку работа непродовольственных магазинов была разрешена лишь к концу июля.

Анна Никандрова, управляющий партнёр «Colliers International» отметила, что надежды на то что поток покупателей возрастёт благодаря открытию к началу осени кинотеатров и фуд-кортов всё же не оправдались. Трафик в ТЦ на данный момент составляет лишь 83–85% по сравнению с 2019 годом.

Вакантность площадей в ТЦ выросла незначительно и составила к середине третьего квартала порядка 3,9%. Это произошло по причине успешных переговорных процессов собственников площадей с нынешними арендаторами. А в наиболее престижных ТРЦ вакантность не превышает 1–2%. Весьма радует появившаяся возможность входа в такие ТРЦ тех ретейлерских компаний, которые не могли арендовать площади в них по причине отсутствия свободных залов. Однако в нынешнем году прогнозируется рост вакантности площадей в ТРЦ от 4 до 6 %.

Для складов всё сложилось хорошо

Областью комерческой недвижимости, которая наиболее благополучно перенесла кризис являются склады. Суммарный объём предложения качественных складов увеличился на 71,8 тыс. кв. м. и составил 3,8 млн. кв. м., что произошло благодаря вводу в эксплуатацию 3 новых складских комплексов. Такую статистику опубликовало петербургское отделение «Knight Frank». В ушедшем году застройщики стали предпочитать наиболее безопасный с точки зрения экономики метод: строительство объектов непосредственно под заказчика, либо под якорных арендаторов. Таким образом до 50% площади объектов относится к формату «Built–to–suit». Глава департамента складской недвижимости петербургского отделения «Knight Frank» Илья Князев, отметил что ситуация для сектора складской недвижимости складывается чрезвычайно положительно, поскольку на данный момент все факторы благоприятствуют развитию этого сегмента коммерческой недвижимости: и рост спроса и высокие ставки аренды и низкая вакантность.

Арендная ставка на складскую недвижимость не изменилась по сравнению с 2019 годом. Развитие рынков торговли онлайн и низкая вакантность дают возможность собственникам складских помещений не понижать стоимость аренды.