Как изменится рынок петербургской деловой недвижимости в нынешнем году?

По прогнозам аналитиков, арендаторы коммерческой недвижимости смогут рассчитывать в этом году на более выгодные условия аренды деловой недвижимости, поскольку до 10 % площадей будут вакантны, а глобального перехода на удалённый формат работы не предвидится.

В ушедшем году застройщики ввели в строй в два раза меньший объём деловой недвижимости, чем было запланировано. Аналитики АН «JLL» опубликовали данные, согласно которым в ушедшем году было сдано в эксплуатацию 7 новых БЦ классов А и В общей площадью 134 тыс. кв. м.

Наталия Киреева, глава исследовательского отдела «JLL» рассказала о том, что нынешний кризис на рынке недвижимости является уже третьим по счёту за последние 20 лет и застройщики помнят уроки прошедших кризисов и по этой причине совсем не торопились сдавать в эксплуатацию те проекты, которые на данный момент находятся на стадии строительства. Таким образом, в последнем квартале 2020 года впервые за всё время не было сдано в эксплуатацию ни одного нового БЦ, подытожила Наталия.

Гендиректор петербургского отдела KnightFrankНиколай Пашков рассказал о том, что в ушедшем году в северной столице было сдано в эксплуатацию 150 тыс. кв. м. офисов класса А и 46 тыс.кв. м.офисных площадей класса В. В 2020-м году застройщики переносили сроки сдачи в эксплуатацию объектов офисной недвижимости ввиду нестабильности рынков недвижимости.

По этой причине количество свободных офисных площадей в эпицентре кризиса увеличилось не столь значительно как предполагалось. По данным опубликованным экспертами АН «JLL» количество площадей которые можно арендовать составляет 8,4%. При этом в БЦ относящихся к классу А свободно около 4% офисов, что означает + 0,5п.п., а в БЦ класса В эти цифры составляют 10,7% и + 3,3 п.п. соответственно. Сходные цифры публикует и петербургское отделение KnightFrank: 6,5% свободных площадей в БЦ класса А и 8,7% свободных площадей в офисных центрах класса В.

Глава петербургского департамента деловой недвижимости компании «JLL» Регина Волошенко отметила, что в кризисный период наибольшая деятельность направленная на оптимизацию офисных пространств была присуща именно арендаторам офисных пространств класса В. В результате этих процессов,а именно оптимизации офисных пространств и частичном переходе на удалённый формат работыобъём вакантных площадей рос быстрее нежели количество площадей потребных новым арендаторам. Более всего этот тренд был заметен в районе Петроградки а также в Центральном районе. А ведь именно в этих областях Петербурга цена аренды наиболее высока.

Одновременно с этим собственникам офисной недвижимости удалось сохранить арендные ставки почти на том же уровне, что и в 2019-м году. Изменение ставок аренды менялось совместно с колебаниями курса рубля, а уменьшения цены аренды не происходило по причине того, что спрос на деловую недвижимость оставался столь же высоким как и прежде, а сроки сдачи в эксплуатацию многих новых проектов деловой недвижимости были перенесены на следующий год, отмечает АлёнаБердиган, глава департамента деловой недвижимости Агентства «Maris».

Прогнозы развития рынков деловой недвижимости

Мнения экспертов по поводу динамики рынков деловой недвижимости сильно разнятся. Так, аналитики «JLL» полагают, что в этом году будет сдано в эксплуатацию порядка 300 тыс. кв. м. деловой недвижимости. Уже почти готовы к работе Бизнес центры «Элкус», «Дом Рогова», «AtlasCity», «Черниговский», «Собрание», «Буревестник». А вот специалисты петербургского отделения «KnightFrank» дают прогноз, согласно которому объём офисной недвижимости, которая будет сдана в эксплуатацию в 2021 году уменьшится на 22% по сравнению с прошлым годом. По прогнозам аналитиков АН «Maris» что в этом году будет введено в строй 210 тыс. кв. м. деловой недвижимости. Ольга Шарыгина, занимающая пост вице-президента«BecarAssetManagement» полагает, что в нынешнем году будет сдано в эксплуатацию не менее чем 210 тыс. кв. м. деловой недвижимости.

Ольга полагает, что в течении ближайшего полугодия вполне возможен рост количества вакантных площадей по причине того, что будут открываться новые бизнес-центры и одновременно с этим доходы компаний после кризиса уменьшаются. Точно так же считают и аналитики «KnightFrank». В «JLL» полагают, что количество свободных офисных пространств увеличится на 10-12%.

Однако эта цифра может оказаться критической. При количестве вакантных площадей превышающих 10% от общего объёма деловой недвижимости условия на рынке начинает диктовать арендатор а не собственник недвижимости. На это указывает и российский и зарубежный опыт.

Но существуют и другие мнения по поводу того, как далее будут развиваться события. Алёна Бердиган полагает, что существенного роста свободных офисных площадей не произойдёт. Крупные компании уже сформировали бюджеты на этот год и в этих бюджетах отсутствуют жёсткие меры направленные на экономию расходов на аренду офисов. Соответственно, освобождение офисных площадей будет происходить в большей степени за счёт небольших компаний. Но такие офисы легко обретают новых арендаторов.

На данный момент не существует общего мнения по поводу того как будет меняться стоимость аренды офисов. Часть аналитиков полагает, что ставка останется на прежнем уровне, либо несколько понизится. А вот аналитики петербургского отделения «KnightFrank» полагают, что цена аренды офисных пространств относящихся к классу B увеличится.

Переход от удалённого формата работы к работе в офисах

Большинство экспертов полагают, что тренд на удалённый формат работы не будет развиваться. Виктория Горячева, глава отдела деловой недвижимости «ColliersInternational» говорит о том, что в данный момент не наблюдается глобального перехода на удалённый формат работы на длительные сроки. На удалёнку переходит только небольшой процент работников, а многие фирмы плотно занялись сейчас перепланировкой своих офисов. Спрос на офисную недвижимость рационализируется.

Алёна Бердиган полагает, что спрос на офисную недвижимость и дальше будет оставаться достаточно стабильным, поскольку многие фирмы планируют запускать компании массовой вакцинации своих сотрудников и их возвращению на работу в офисы. Таким образом прогнозам на то что большинство сотрудников будут работать удалённо не суждено сбыться.

Однако, как отмечают эксперты «KnightFrank», всё же наличествуют и новые тренды, так сейчас сильно вырос интерес к коворкингам, как к форме организации труда, которая даёт возможность более рационального размещения работников, экономить на оборудовании и возможность возможность аренды офисов тогда, когда в этом есть необходимость.